在房屋租赁期间，若物品出现损耗，应如何处理？损耗责任应由何方承担？面对这些租房过程中常见的疑问，关键在于理解一个核心概念：即如何合理使用租赁物品。进一步而言，“合理使用”的边界又该如何界定？
《中华人民共和国民法典》第七百零九条明确指出，承租人需依照约定的方式来使用租赁物品。若双方对于租赁物品的使用方式未作约定，或约定内容不清晰，即便依照本法第五百一十条的规定（即通过协议补充、合同相关条款或交易习惯）仍无法明确，则应依据租赁物品本身的特性来决定使用方式。
显而易见，为确保租赁物品得以合理利用，充分展现其功能和价值，尽量延长其使用寿命，并确保租赁物品的使用与出租人获取的租金之间保持合理的比例，承租人必须遵守双方约定的使用方式来使用租赁物品；若合同中未明确使用方法，亦未规定租赁物品的具体用途，承租人不得随意滥用，而应协商补充使用方法，或参照合同中的相关条款或遵循交易惯例来决定；若依旧无法确定租赁物品的使用方法，则必须依照租赁物品的性质来使用，即遵循租赁物品本身固有的或常规的用途。具体到房屋租赁，主要分为居住类用途和商业类用途。
若租赁物因合理使用而出现损耗，承租方无需承担相应的赔偿责任。
案情简介
2021年1月，房东与小王签署了《房屋租赁合同》，合同中规定：在租赁期间，若乙方因疏于管理或不当使用造成附属物品及设备设施损坏且拒绝赔偿，甲方有权单方面终止合同，收回房屋；此外，乙方需按月租金全额向甲方支付违约金，并且甲方有权要求乙方恢复房屋原状，并承担相应的损失赔偿。
2021年10月10日，小王向房东反映家中墙壁出现反潮和鼓包情况，并附上了相关照片和视频，视频内容展示了窗户附近墙体上的霉斑以及墙皮凸起的具体情形。当天，房东亲自到现场进行了检查。2021年10月13日，房东通过微信告知小王：“我们屋内的湿度较高，早上起来后，请老人帮忙用干抹布擦拭窗户。整个房间湿度大，容易滋生霉菌。”房东还附上了照片，显示窗户下方的墙面大面积出现霉斑，窗户上也有水珠。小王回应道：“好的，没问题。在供暖之前我会每天打开窗户，现在有了暖气，室内湿度降低不少。不过，最近风很大，不敢开窗户，外面全是灰尘，尤其是小孩子在的时候。”在微信交流中，房东向小王传达了如下信息：“房屋出现霉变，这与居住期间的保养不当以及老旧小区的施工问题都存在关联。目前有工人正在现场，我们借此机会进行修缮，我不会对您在此事上的责任进行追究。”而小王则坚称房屋发霉并非他的责任，他只是正常使用房屋，因此双方对此问题产生了分歧。
2022年1月25日，房东与小王就墙面出现霉斑的问题发生争执云开·全站体育app登录，随后报警处理，导致房屋交接未能顺利完成。
之后，双方将争议提交至法院。房东因小王不当使用房屋导致墙壁、天花板、橱柜多处出现霉变，遂提出索赔要求。他要求小王支付5000元的维修费用。为此，房东向法院提交了多张照片和票据，以证明房屋的霉变状况及维修过程。小王承认照片所展示的内容是真实的，他承认在他租住该房屋期间，天花板确实出现了霉变的情况。然而，他声称自己是在正常使用房屋，而天花板发霉的原因是多方面的：首先是房屋装修本身存在质量问题，其次是因为老旧小区正在进行改造，覆盖了绿色的遮盖布，再者是因为雨水频繁，以及房屋内部进行了隔断处理和阳台缺乏防水措施。此外，他还对窗户上的水珠进行了说明，认为是呼出的气体凝结所致，并且强调家中经常保持通风。小王向法院提交了与家人间的微信对话记录，以此作为证据来展示他在日常生活中与家人就开窗和关窗事宜的交流。此外，他还提供了网页和订单的截图，旨在证明2021年10月期间，天气以阴雨为主，因此他购买了除湿盒。小王出示了社区书记通过微信向房东转账3000元的截图，截图中的“转账说明”栏备注了“转达老旧改施工方因业主房屋漏雨发霉而给予的施工补偿款”kaiyun.ccm，转账发生在2022年7月。他意图以此证明，房屋发霉的问题是由施工方打磨外墙引起的漏雨所致，而非由于业主不当使用房屋所造成。
裁判结果
法院在审查过程中认定，本案的核心争议集中在所涉房屋墙面出现霉变现象是否因承租人小王的不当使用所致，并据此判定本案是否存在违约情形以及相应的违约责任。
在本案中，房东通过照片展示了小王在租住房屋期间，未能及时进行通风，导致室内湿气过重，进而引发墙体霉变。法院判定，在房东告知小王房屋墙体出现霉斑之后，小王已与家人商议，采取了日常开窗通风和购买除湿产品等措施来应对这一突发情况。作为租客，面对房屋墙面出现的临时性问题，小王已经履行了相应的减轻损失责任。若房东觉得小王未履行减少损害的职责，或者存在其他不当使用情况，那么他需要就损害来源、具体行为方式等方面提供更多的证据来加以证明。如果没有这样做，他将面临不利的后果。同时，小王也提供了证据，证明案涉房屋因漏雨发霉已有第三方对房东进行了赔偿开yun体育app官网网页登录入口，这进一步削弱了房东的论点。因此，结合现有的证据和法院调查的事实，无法证实房屋墙体发霉是由小王不当使用房屋引起的。
在本案房屋租赁合同的履行阶段，小王并未违反合同条款，因此，对于房东提出的让小王承担损失赔偿的要求，由于缺乏相应的事实证据，法院并未予以认可。
法条链接
民法典第七百一十条明确规定，若承租人依照约定的使用方式或者租赁物品的特性对租赁物品进行使用，导致租赁物品出现损耗，则承租人无需承担相应的赔偿责任。
法官释法
这里的“损耗”所指，系指租赁物品在正常使用过程中所发生的自然损耗，包括磨损、挥发、氧化等，以及性能的逐渐减弱或降低。评估损耗是否属于合理范畴，可参照以下准则：
若租赁合同中，当事人对租赁物损耗的判定有明确的规定，则应遵循该规定。
租赁物的特性决定了其使用方式，同时亦影响其损耗的合理性。通常情况下，若承租人依照租赁物的特性来使用，所造成的损耗则被认为是合理的。
承租人需依照合同规定或租赁物品的特性来使用租赁物品，若因使用导致物品损耗，这在常理之中。在签订租赁合同时，出租人已将物品折旧的价值包含在租金内。当承租人支付租金并妥善使用租赁物品时，若强制要求承租人对物品的正常磨损负责赔偿，则显得不够公正。
承租人依照约定或租赁物的特性使用租赁物，所造成的损耗如地面磨损、家具电器老化、厨房污渍以及沙发表面起球等现象，均属正常使用范围内的合理损耗，系租赁物使用过程中的自然结果，承租人无需对此承担任何赔偿责任。
若租赁物因使用不当而遭受损害，承租人需对所造成的损失负责赔偿。
案情简介
2023年1月，房东与小赵达成一项租赁协议，协议中明确规定小赵不得私自饲养宠物，违反此规定将视为违约行为，届时将不予退还其押金和租金。合同签订后，房东将房屋交付给小赵，而小赵则支付了首月的租金、押金以及中介服务费。进入2023年2月，房东发现小赵在租赁的房屋中饲养了宠物，并且这一行为导致了沙发的损坏。在双方就沙发损坏问题进行协商时，出现了争执。随后，房东将此事告上法庭，提出诉讼请求，要求小赵承担修复涉案沙发所产生的费用，共计2800元。
裁判结果
法院判定，小赵与房东所订立的租赁协议，系双方真实意愿的体现，并未触犯相关法律的强制性条款，因此是合法且有效的。依据协议内容，双方均需履行各自应尽的职责。协议中明确指出承租方小赵不得私自饲养宠物，然而小赵在执行租赁合同时，违反了此规定，擅自饲养宠物，进而导致宠物对室内沙发造成了损害，小赵理应负责进行修复并赔偿相应的损失。现房东要求小赵承担其修复沙发的费用于法有据，法院予以支持。
法条链接
民法典第七百一十一条明确规定，若承租人未依照约定的方式使用租赁物，或者未根据租赁物的特性妥善对待，导致租赁物遭受损害，出租人有权终止租赁合同，并有权要求承租人承担相应的损失赔偿责任。
法官释法
本规定与民法典第七百一十条相呼应，旨在阐明承租人若未按约定方式使用租赁物，应承担的责任。在判定损失与损耗时，需对每个具体案例进行细致分析，判断承租人是否依约或根据租赁物特性合理使用，并探究承租人使用行为与出租人遭受损失之间的直接联系。
在本案涉及房屋租赁事宜中，考虑到出租人与承租人对于是否允许饲养宠物持有不同看法，双方均应遵循已签订的合同约定，共同履行各自的责任和义务。无论是宠物被合法饲养还是非法饲养，由此导致的家具损坏等情况，都算作是违反了约定的使用方法或是未依照租赁物品的特性进行合理使用，这类损耗应被视为不合理损耗。依照日常生活的常识，承租人理应承担相应的赔偿责任。除此之外，还常见因暴力行为导致的地面瓷砖破裂、墙面损坏，还有马桶盖的断裂，厨房煤气灶表面的明显凹陷，以及桌椅表面较大的破损区域等情形。
由此可见，判断承租者需否对房屋损耗负责的核心要素在于其是否对房屋进行了合理使用，具体来说，就是承租者是否依照约定的方式或租赁物品的特性来使用该物品。鉴于此，我们建议在签署房屋租赁协议时，出租方与承租方应确保责任承担条款的全面性，交接房屋时详细记录房屋状况，在租住期间如遇问题应立即进行沟通，同时保存好相关证据，以保障各自的合法权益不受侵害。
