4月21日，CBRE世邦魏理仕发布的数据揭示，2025年第一季度深圳办公楼市场新增供应量达到30.2万平方米。尽管这一新增供应量与去年同期持平，但净吸纳量却增至21.6万平方米，同比增幅高达44.4%，显示出办公楼市场的需求活跃度有所增强。
行业方面，科技、金融、专业服务为需求主力。科技与通讯领域以36%的市场需求份额领跑云开·全站体育app登录，这一需求主要源自智能物联网、人工智能软件的开发、集成电路的研发以及数字化解决方案等四大新兴领域；金融领域的需求活跃度有小幅提升，环比上升了0.7个百分点，达到14.0%，位列第二；而专业服务业则以10.2%的需求比例排在第三位，其需求主要来源于咨询、广告公关以及法律等子行业。
科技、金融为需求主力
世邦魏理仕的数据显示，2025年第一季度，深圳的办公楼新增供应量达到了30.2万平方米，这一数字与去年同期相比（34万平方米）相差不大。同时，净吸纳量也有显著提升，从去年同期的15万平方米增加到了21.6万平方米kaiyun.ccm，同比增长了44.4%，这一增幅创下了自2022年以来的同期新高。
在各个行业细分领域，科技与通讯板块的需求热度居高不下，其需求份额高达36%，这一比例主要得益于智能物联网、人工智能软件的开发、集成电路的研发以及数字化解决方案等四大领域的强劲推动。蔡志豪，世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部办公楼负责人，在分析中指出，随着互联网大型企业的业务反弹、员工人数的增加以及办公环境的优化（人均办公面积的增加），这些因素共同促使科技行业成为办公楼需求增长的主要动力。
以腾讯公司为例，根据其2024年度财务报告显示，至2024年年底，公司员工总数已增至11.05万人，比2023年底增长了5141人。此外，腾讯近期推出了公司历史上规模最大的就业项目，预计在未来三年内将新增2.8万个校园招聘职位。位于130万平方米的腾讯全球总部基地“企鹅岛”，其一期工程也计划在本年6月份投入使用。
第一季度，深圳商业办公区的金融需求表现十分活跃，排名第二，较上季度增加了0.7个百分点，达到了14.0%的比重。在这个领域中，传统金融部分占据了10%的比例，而A股市场的短暂回升以及保险业的出色业绩，促使证券和保险两个领域重新启动了扩张计划，这两个板块成为了需求的主要来源，共同贡献了超过一半的市场份额。证券公司的搬迁需求较为普遍，它们多选择在福田区和南山区设立新址；而保险公司的搬迁需求则主要来自于总部不在深圳的企业，这些企业遍布北京、广州以及香港等地。
此外，零售贸易领域呈现出较高的需求活力，其需求比例达到14.0%，与金融行业相当，主要关注的商品类别包括电子产品、电子元器件以及医疗器械。
专业服务业的需求相对稳定，其需求量占总需求的10.2%，排名第三。这一需求主要来源于咨询、广告公关以及法律等子行业。在咨询行业中，其占比超过40%，并且主要集中于企业管理的领域。
在此之前，高力国际已发布《2025年第一季度深圳甲级写字楼市场回顾与展望》报告，其中具体数据存在一定差异，然而，关于行业需求的分析观点却较为统一。
根据高力国际的数据，一季度深圳甲级写字楼的新成交行业中，互联网科技领域占据了26%的份额，金融业占比15%，而专业服务行业则占据了14%。具体来看，互联网科技领域主要涵盖了产业数字化、半导体以及电商智能化管理平台的相关公司；金融业成交的企业主要集中在保险和基金领域；至于专业服务业，其成交量主要是由律师事务所升级搬迁的需求所推动。
根据需求规模分析，世邦魏理仕的报告中指出，1000平方米及以下面积的交易占据了最大的比例，达到了37.1%；而1000至2000平方米的中型租户比例紧随其后，为21.6%，并且这一比例较之前增长了5.1个百分点，其中增长主要来自科技行业；此外，超过10000平方米的交易占比为13.9%kaiyun全站网页版登录，与上期相比，增长了3.9个百分点。
非核心区净吸纳量占比近6成
在一季度写字楼成交的分布区域上，世邦魏理仕的数据显示，坂田、梅林、龙华以及布心等非核心商务区域的吸纳量净额所占比例高达58%，其后依次是前海区域（占比18%）、蔡屋围（占比8%）、车公庙（占比7%）、宝安CBD（占比7%）以及华强北（占比1%）。
从单一区域分析，跨境电商在该区域的份额需求高达近10%，主要集中在坂田区域。据悉，坂田街道已建立起11个规模较大的电商企业集中区，其中包括天安云谷、深圳星河WORLD、乐荟中心等，成功孵化了14家规模以上的跨境电商企业。此外，这些园区内的部分写字楼在2024年的出租率已接近97%。
前海区域持续依靠新增供应的集聚效应和价格优势，稳居全市新增吸纳量贡献的第二把交椅，其占比高达18%。据世邦魏理仕分析，下半年前海仍将是写字楼需求的热点区域。一方面，近年来前海在“以价换量”策略上投入力度显著，吸引了众多科技公司迁入；另一方面，前海片区的交通、零售、餐饮等配套设施也在不断得到优化和完善。
在整体市场租金层面，世邦魏理仕指出，受供应量充裕影响，深圳高品质写字楼出现了一定的空置现象，因此，降低成本并提高效率成为了多数租户的首选策略。今年第一季度，深圳优质办公楼租金较上季度下降了3.6%，平均达到每月每平方米158.3元。
在未来六个月的期间，优质办公楼市场将不断承受供应上的压力，据预测，新增供应量将达到60万平方米以上，其中主要集中在前海和后海区域。在需求层面，企业降低成本、提高效率的趋势预计将持续存在。蔡志豪如是说。
